Բնակարանների վաճառքի և վարկերի բոլոր տեսակները կարող են ունենալ էսկրո հաշիվ:
«Էսկրո» օրենքը, ԱՄՆ-ի ոճով, սահմանում է այն ընթացակարգերը, որոնք պետք է հետևի փոխատուին, եթե նրանք պահանջում են, որ վարկառուն իր հիփոթեքային վարկի հետ ունենա պահուստային հաշիվ: Համոզվեք, որ ստուգեք նաև ձեր նահանգի պահանջները, քանի որ ձեր նահանգի կանոնակարգերը կարող են տարբեր լինել դաշնային օրենքներից:
Escrow սահմանված
Ասում են, որ փողը կամ այլ արժեքային իրեր պահվում են, երբ պահվում են հոլդինգի նկատմամբ վստահության տակ, մինչև որևէ գործողության կատարումը: Այդ ժամանակ փողը կամ արժեքավոր իրերը բաշխվում են ըստ էսկրո հաշվի պայմանների:
ինչ ասել, երբ ամուսնության առաջարկ ես անում ընկերուհուդԱռնչվող հոդվածներ
- Պահել
- Էսքրոու հաշվի սահմանում
- Ինչ է պահուստային հաշիվ
Անշարժ գույքի գործարքներում օգտագործվում են պահուստային հաշիվների երկու շատ տարածված տեսակներ.
- Անշարժ գույքի վաճառքը ցնցվում է - Անշարժ գույքի մի կտոր առք ու վաճառքի համար ստեղծված հաշիվ
- Հիպոթեկային պահուստ - Վարկառուի կողմից վարկառուի անունով ստեղծված հաշիվ `վարկառուից միջոցներ կուտակելու համար վարկառուի կողմից կանխատեսվող ծախսերի համար օգտագործելու համար:
Անշարժ գույքի վաճառքի պահպանում
Երբ վաճառողի կողմից ընդունվում է անշարժ գույքի վաճառքի առաջարկ, ստեղծվում է պահուստային հաշիվ: Հաշիվը բացում և պահում է էսկրո գործակալ, որը հաճախ աշխատում է վարկատուի կամ էսկրո ընկերության համար:
Էսկրո հաշիվը կուտակելու է այնպիսի իրեր, ինչպիսիք են.
- Կանխավճարը գնորդից
- Ստուգումների կամ նորոգումների համար վաճառողի տրամադրած միջոցները
- Սեփականության իրավունքը
Անշարժ գույքի վաճառքի փակման գործընթացում պահուստային հաշիվը փակվում է, և հաշվի մնացած գումարներն ու իրերը, ըստ անհրաժեշտության, բաշխվում են գնորդին կամ վաճառողին:
Հիփոթեքային պահուստային հաշիվ
Հիփոթեքային վարկի հաշիվը ստեղծվում է փոխատուի կողմից վարկառուի անունով: Հաշիվն օգտագործվում է յուրաքանչյուր ամիս վարկառուից հավաքված միջոցները պահելու համար `վարկատուի կողմից հարկերի, տան սեփականատերերի ապահովագրության և հիփոթեքային ապահովագրության ապագա վճարման համար: Երբ հարկի կամ ապահովագրության վճարը մարվում է, վարկատուն վճարում է հաշիվը `օգտագործելով հիփոթեքի պահուստային հաշվում կուտակված միջոցները:
«Էսկրոու» օրենք. ԱՄՆ կանոնակարգեր
1934 թ.-ին դաշնային կառավարությունը պարտավորեցրեց, որ FHA- ով ապահովագրված բոլոր հիփոթեքները ունենան պահուստային հաշիվ: Ի վերջո, վարկատուների համար շատ տարածված դարձավ բոլոր տեսակի գրավադրումների համար էսկրո հաշիվներ հիմնելը: Հարկի և ապահովագրության գումարները մի կողմ դնելը հավաստիացնում է, որ տանտերը կունենա բավարար միջոցներ, որոնք նախատեսված կլինեն այդ ծախսերը հոգալու համար:
ինչպես դառնալ բլեքջեքի դիլեր
Դաշնային կառավարության կողմից ընդունվել է Անշարժ գույքի կարգավորման կարգի մասին 1974 թ. Ակտը (սովորաբար կոչվում է RESPA) `հաստատելու այն ընթացակարգերը, որոնք վարկատուները պետք է հետևեն պահուստային միջոցների հավաքագրման, կառավարման և բաշխման գործընթացում:
RESPA- ն չի պարտադրում, որ բոլոր հիփոթեքային վարկերը ունենան պահուստային հաշիվ: Այնուամենայնիվ, եթե փոխատուը նախընտրում է ունենալ էսկրո հաշիվ, RESPA- ն սահմանափակում է այն միջոցների գումարը, որը կարող է պահանջվել վարկառուից պահվելիք է հաշվում:
ինչ տնկել ամռան վերջին
Եթե պահուստային հաշիվ է ստեղծվում, RESPA:
- Սահմանափակում է այն գումարը, որը կարող են վարկատուները պահել պահուստային հաշվում: Հաշիվը կարող է ունենալ առավելագույն մնացորդ ՝ ընդհանուր կանխատեսվող ծախսերի մեկ վեցերորդը, որոնք վճարվելու են հաշվից: Սա ապահովում է, որ հաշվում միայն բավարար գումար է պահվում առաջիկա երկու ամիսների կարիքները բավարարելու համար:
- Սահմանափակում է գումարի չափը, որը վարկատուն կարող է ամեն ամիս հավաքել էսկրո հաշվի համար: Վարկատուն կարող է հավաքել գնահատված ապահովագրավճարների և հարկերի ընդհանուր գումարի տասներկուերորդ մասը:
- Փոխատուից պահանջում է բաշխված հայտարարագիր տալ, երբ պահուստային հաշիվը ստեղծվի:
- Վարկատուից պահանջում է թողարկել պահուստային հաշվից ստացված և վճարված բոլոր գումարների տարեկան կտրվածքով քաղվածք:
- Վարկատուից պահանջում է հարկեր և ապահովագրության վճարներ կատարել նախքան իրենց մարման ժամկետը, քանի դեռ վարկառուն շարունակում է մնալ իր հիփոթեքի վճարման ընթացիկ մասում:
- Վարկատուից պահանջում է այդ մասին ծանուցել վարկառուներին, եթե հաշվում կանխատեսվող գումարի համար բավարար գումար չկա (կոչվում է ա կանխատեսվող պակասություն ) երբ հարկերը կամ ապահովագրավճարները վճարվում են:
- Վարկատուից պահանջում է վարկ վերցնել վարկառուից `պահուստային հաշվի միջոցները ավելացնելու համար` կանխատեսվող թերությունները բավարարելու համար: Գումարը կարող է հավաքագրվել կամ լրացուցիչ ամսական ավանդների, կամ միանվագ գումարով:
ՌԵՍՊԱ չի վարկատուից պահանջել ՝
- Էկրո հաշվում պահվող միջոցների դիմաց վճարեք տոկոսներ:
- Օգտագործեք հարկերի կամ ապահովագրավճարների գծով առաջարկվող ցանկացած զեղչեր, երբ հաշիվները վճարվում են տարեկան փոխարեն ամբողջ տարվա առանձին վճարների: Վարկատուն կարող է օգտագործել էսկրո հաշիվը ՝ ապառիկ վճարումներ կատարելու և ապառիկ վճարումներ կատարելու համար գանձվող հատուկ վճարներ վճարելու համար:
«Էսկրո» օրենք. Պետական կանոնակարգեր
Շատ նահանգներ ունեն հատուկ էսկրո օրենքներ: Այս նահանգային օրենքները կարող են լինել ավելի խստապահանջ, քան դաշնային պահուստային օրենքները: Օրինակ ՝ որոշ պետություններ.
- Ունեցեք ավելի ցածր սահմաններ առավելագույն գումարի չափով, որը վարկատուն կարող է պահել հիփոթեքային պահուստային հաշվի վրա: Ըստ RESPA- ի `դաշնային օրենքի, թույլատրելի առավելագույն մնացորդը վճարվող գնահատված ծախսերի մեկ վեցերորդն է:
- Պահանջել տոկոսագումարներ վճարել պահուստային հաշիվների վրա:
- Կարգավորեք էսկրո գործակալություններին լիցենզավորման պահանջները: Անհատական պահապան գործակալները միշտ չէ, որ պետք է լիցենզավորված լինեն:
- Հատուկ սահմանափակումներ ունեն պահապան սպայի գործողությունների վերաբերյալ: Օրինակ, Կալիֆոռնիայի օրենսդրությունն արգելում է պահապան սպային հետևյալը.
-
- Մրցավարի դերում հանդես գալը ՝ ներգրավված կողմերի միջև վեճերում:
- Վարկատուին գերադասելը անշարժ գույքի գործարքում:
Հարցեր տալ
Եթե հարց ունեք ԱՄՆ-ի «Էսկրոու» օրենքի, «Էսկրո» հաշվի կամ ընդհանրապես «Էսկրո» գործընթացների վերաբերյալ, նախ պետք է հարցնեք ձեր վարկատուին: Նրանք տեղեկացված կլինեն այն կանոնակարգերի մասին, որոնք նրանք պետք է պահպանեն և իրենց հատուկ ընթացակարգերի մասին: Եթե չեք կարծում, որ ձեր հարցին պատասխանում են, կամ եթե կարծում եք, որ ավելի շատ տեղեկատվության կարիք ունեք, կապվեք ձեր նահանգի ապահովագրության վարչության հետ: Նրանց հեռախոսահամարը տեղակայված կլինի ձեր պետության կայքում:
